Nel contesto immobiliare italiano, la presenza di abusi edilizi o difformità urbanistiche è una realtà diffusa e complessa. Che si tratti di immobili oggetto di successioni, divisioni ereditarie, compravendite o controversie giudiziarie, la questione della regolarità edilizia riveste un ruolo centrale, influenzando tanto la commerciabilità quanto il valore patrimoniale del bene.

Contrariamente a un'opinione diffusa, un immobile affetto da abuso edilizio non è automaticamente privo di valore, né del tutto escluso dalla circolazione giuridica. È il rispetto di specifici requisiti formali e sostanziali a determinare l'ammissibilità dell'atto, la possibilità di regolarizzazione e la legittimità della sua valutazione economica.

Commerciabilità e trasferimento: cosa prevede la legge

Secondo l'art. 46 del D.P.R. 380/2001 (Testo Unico Edilizia), gli atti di trasferimento immobiliare - come vendite, donazioni o permute - sono nulli se non riportano la dichiarazione relativa al titolo edilizio. Tuttavia, la Corte di Cassazione, con le Sezioni Unite (sent. n. 25021/2019), ha chiarito un aspetto fondamentale: non è la presenza dell'abuso a rendere nullo l'atto, bensì l'omissione della dichiarazione stessa. In altri termini, un immobile può essere venduto anche se presenta delle irregolarità, purché venga indicato il relativo titolo edilizio (permesso di costruire, concessione in sanatoria, ecc.). Quando invece l'abuso è insanabile e il titolo non esiste o non può essere prodotto, la commerciabilità dell'immobile è di fatto compromessa. Questo accade, ad esempio, in presenza di opere in contrasto con vincoli paesaggistici, norme antisismiche o regolamenti edilizi inderogabili. Va ricordato che recenti interventi normativi, come il cosiddetto "DL Salva-Casa", hanno introdotto meccanismi di regolarizzazione per alcune difformità formali o minori, mediante il pagamento di sanzioni pecuniarie. Queste aperture, seppur circoscritte, hanno riattivato la commerciabilità di immobili che altrimenti sarebbero rimasti "congelati" sul piano urbanistico.

Valore di mercato e valore d'uso: una distinzione necessaria

Dal punto di vista economico, il valore di un immobile abusivo dipende dalla natura dell'irregolarità e dalla possibilità di regolarizzazione. In generale, un immobile con abusi edilizi avrà un valore di mercato inferiore rispetto a uno perfettamente conforme. Se l'abuso è insanabile, l'unico parametro utilizzabile può essere il cosiddetto "valore d'uso", ovvero la valutazione economica basata sulla sola fruibilità di fatto del bene, senza riconoscimento giuridico. Nei casi più gravi - ad esempio in presenza di un ordine di demolizione - il valore può essere considerato nullo.

Ogni valutazione deve tener conto di:

• tipologia e gravità dell'abuso;
• costi per la regolarizzazione (oblazioni, oneri tecnici e professionali);
• rischi connessi alla presenza di vincoli, sanzioni o limitazioni d'uso.

La divisione giudiziale: una strada preclusa senza regolarità edilizia

Nel caso di divisioni ereditarie o scioglimenti di comunione, la presenza di abusi edilizi rappresenta un ostacolo significativo. Le Sezioni Unite della Cassazione hanno stabilito che un immobile abusivo non può essere oggetto di divisione giudiziale o convenzionale, in assenza della dichiarazione circa il titolo edilizio. La regolarità urbanistica è quindi condizione imprescindibile non solo per la commerciabilità, ma anche per l'assegnazione giudiziale del bene.

Le eccezioni nelle procedure esecutive e concorsuali

Una significativa eccezione è prevista nell'ambito delle procedure esecutive e concorsuali: quando un immobile abusivo è oggetto di pignoramento o inserito in un fallimento, la legge consente comunque la vendita o la divisione. In questi casi prevale l'interesse dei creditori alla liquidazione dell'attivo, pur con l'obbligo di segnalare espressamente le irregolarità e le limitazioni di utilizzo.

Il ruolo della CTU nei giudizi di divisione

Quando in un procedimento di divisione ereditaria emerge la presenza di abusi edilizi, il giudice può disporre una consulenza tecnica d'ufficio (CTU), con il compito di:

• accertare la possibilità di regolarizzazione;
• stimare i costi di eventuali interventi;
• valutare il valore di mercato del bene in due scenari: allo stato attuale e in ipotesi di regolarizzazione.

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Questa doppia valutazione è fondamentale per garantire una divisione equa e fondata su basi oggettive, riducendo il rischio che il valore dell'immobile venga arbitrariamente "azzerato" da una delle parti per ottenere condizioni più vantaggiose.

La necessità di una stima tecnica per evitare arbitrarietà

In assenza di una perizia tecnica imparziale, il valore dell'immobile rischia di essere oggetto di valutazioni soggettive e strumentali, soprattutto nei contesti familiari conflittuali. Una stima affidata al CTU consente invece di ancorare la trattativa - o la decisione giudiziale - a dati tecnici attendibili, offrendo un margine di certezza e riducendo la discrezionalità unilaterale.

CONCLUSIONI

Un immobile affetto da abusi edilizi non è automaticamente privo di valore o escluso dal mercato. Tuttavia, la sua commerciabilità e la possibilità di essere diviso dipendono dal rispetto di precisi requisiti formali e sostanziali. La giurisprudenza ha riconosciuto che anche in presenza di difformità, laddove vi sia un titolo edilizio dichiarato, l'atto rimane valido. Parallelamente, la valutazione economica dell'immobile deve considerare anche il valore d'uso e la possibilità futura di regolarizzazione.