L'abuso edilizio è un illecito che può portare a conseguenze negative sia da un punto di vista amministrativo che penale.
La Legge di riferimento è il D.P.R. 380/2001.
L'illecito in esame consiste nella realizzazione di un intervento urbanistico senza il dovuto titolo abilitativo, ove necessario.
Ciò avviene quando un'opera viene realizzata in assenza delle prescritte autorizzazioni della Pubblica amministrazione, ma anche quando viene eseguita in difformità rispetto al progetto depositato in Comune.
Come a breve vedremo la commissione di un abuso può coinvolgere più soggetti i quali potranno essere considerati responsabili dell'illecito.

Le responsabilità

L'art 29 del D.P.R. 380/2001 ripartisce le responsabilità relative all'abuso edilizio tra più soggetti.
L'articolo stabilisce che il titolare del permesso di costruire, il committente e il costruttore siano responsabili, della conformità delle opere alla normativa urbanistica, alle previsioni di piano nonché, unitamente al direttore dei lavori, a quelle del permesso e alle modalità esecutive stabilite dal medesimo. Tali soggetti sono, altresì, tenuti al pagamento delle sanzioni pecuniarie e solidalmente alle spese per l'esecuzione in danno, in caso di demolizione delle opere abusivamente realizzate, salvo che dimostrino di non essere responsabili dell'abuso.
Per quanto riguarda il direttore dei lavori, questo non è responsabile qualora abbia contestato agli altri soggetti la violazione delle prescrizioni del permesso di costruire, con esclusione delle varianti in corso d'opera, fornendo al dirigente o responsabile del competente ufficio comunale contemporanea e motivata comunicazione della violazione stessa. Nei casi di totale difformità o di variazione essenziale rispetto al permesso di costruire, il direttore dei lavori deve inoltre rinunciare all'incarico contestualmente alla comunicazione resa al dirigente. In caso contrario il dirigente segnala al consiglio dell'ordine professionale di appartenenza la violazione in cui è incorso il direttore dei lavori, che è passibile di sospensione dall'albo professionale da tre mesi a due anni.
Il proprietario dell'immobile sul quale si eseguono i lavori abusivi che non riveste alcuna delle qualità indicate nella disposizione e resta inerte invece, non ha alcuna responsabilità.
Tuttavia in caso di abuso edilizio commesso dall'inquilino il proprietario venuto a conoscenza dell'abuso, deve attivarsi per il ripristino della situazione originaria dell'immobile se vuole andare esente da ogni responsabilità.

Abusi edilizi: sanzioni

Come già anticipato l'abuso edilizio comporta l'applicazione di sanzioni di natura amministrativa e penale.
L'applicazione delle sanzioni amministrative previste dal D.P.R. 380/2001 dipende dalla tipologia dell'abuso e sono:
- demolizione della costruzione irregolare e messa in ripristino dello stato dei luoghi;
- acquisizione al patrimonio comunale in caso di mancata demolizione, in alternativa alla demolizione, pagamento di una sanzione amministrativa pecuniaria adeguata all'entità dell'abuso o all'incremento del valore venale del bene;
- per la mancata segnalazione certificata di inizio attività o difformità alla segnalazione, la sanzione pecuniaria è pari al doppio dell'aumento del valore venale dell'immobile derivato alla realizzazione degli interventi e comunque in misura non inferiore a euro 516.

Abusi edilizi: sanzioni penali

Le sanzioni penali connesse alla commissione del reato di abuso edilizio sono previste dall'art 44 D.P.R. 380/2001.
Tale articolo prevede:
- l'ammenda fino a 10.329 euro per l'inosservanza delle norme, prescrizioni e modalità esecutive previste dalla Legge, in quanto applicabili, nonché dai regolamenti edilizi, dagli strumenti urbanistici e dal permesso di costruire;
- l'arresto fino a due anni e l'ammenda da 5.164 a 51.645 euro nei casi di esecuzione dei lavori in totale difformità o assenza del permesso o di prosecuzione degli stessi nonostante l'ordine di sospensione;
- l'arresto fino a due anni e l'ammenda da 15.493 a 51.645 euro nel caso di lottizzazione abusiva di terreni a scopo edilizio. La stessa pena si applica anche nel caso di interventi edilizi nelle zone sottoposte a vincolo storico, artistico, archeologico, paesistico, ambientale, in variazione essenziale, in totale difformità o in assenza del permesso.
Queste disposizioni si applicano anche agli interventi edilizi suscettibili di realizzazione mediante segnalazione certificata di inizio attività eseguiti in assenza o in totale difformità dalla stessa.

Cambio di destinazione d'uso

Il cambio di destinazione d'uso è un terreno scivoloso e può portare a problematiche di varia natura.
Non sempre il cambio di destinazione d'uso richiede il rilascio di un'autorizzazione urbanistica. Nei casi in cui invece non venga richiesta la necessaria autorizzazione è possibile venga contestato il reato di abuso edilizio.
L'art. 23 ter del DPR n. 380/2001 infatti dispone che costituisce mutamento rilevante della destinazione d'uso ogni forma di utilizzo dell'immobile o della singola unità immobiliare diversa da quella originaria, ancorché non accompagnata dall'esecuzione di opere edilizie, purché tale da comportare l'assegnazione dell'immobile o dell'unità immobiliare considerati ad una diversa categoria funzionale tra quelle di seguito elencate; a) residenziale; a-bis) turistico-ricettiva; b) produttiva e direzionale; c) commerciale; d) rurale.
Di conseguenza, se il mutamento di destinazione determina un passaggio all'interno della medesima categoria funzionale, non serve alcun titolo autorizzativo, salvo che la legge regionale o lo strumento urbanistico applicabile non dispongano diversamente.
Per questo motivo, prima di compiere interventi di varia natura su qualsiasi bene immobile, è altamente raccomandabile rivolgersi ad un tecnico che possa consigliarti sulle necessarie autorizzazioni e sulle modalità di intervento.

Esposto per abuso edilizio: conseguenze

Qualsiasi soggetto può presentare un esposto o una denuncia per il reato di abuso edilizio, anche un vicino di casa.
A seguito della segnalazione le Forze dell'Ordine potranno compiere le relative indagini effettuando sopralluoghi e verificando se sono presenti le prescritte autorizzazioni o la conformità dei beni con le stesse.
Se al termine delle indagini preliminari la notizia di reato dovesse risultare fondata, inizierà il vero e proprio processo penale. A questo punto il Pubblico ministero notificherà l'avviso di conclusione delle indagini preliminari (avviso ex art 415 bis c.p.p.).
Viceversa se la notizia di reato risulterà infondata, il P.M. richiederà l'archiviazione.

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