Q: Tizio ha comprato da Caio nel 1980 un immobile con patto di riservato dominio.
Tizio ha finito di pagare le rate convenute di prezzo nel 1993, ma non è mai stato stipulato un atto con il quale si sia accertato l'avveramento della condizione (rectius il pagamento del prezzo) con annotazione, a margine della trascrizione della vendita, della cancellazione del patto.
Caio è deceduto ed i suoi eredi sono irreperibili anche a causa del notevole decorso del tempo.
Tizio, che conserva le contabili di avvenuto pagamento delle rate, oggi intende vendere l'immobile a Sempronio.

A: Nella vendita con riserva di proprietà, il compratore acquista la proprietà del bene con il pagamento dell'ultima rata di prezzo.
L'art. 2668, comma 3, c.c. prevede che si deve cancellare l'indicazione della condizione sospensiva (rappresentata dall'integrale pagamento del prezzo) quando essa si sia verificata, meglio quando l'avveramento risulti da dichiarazione unilaterale della parte in danno della quale la condizione si è verificata. Ciò al fine di rendere conoscibile ai terzi che gli effetti dell'atto trascritto, prima sospesi per la pendenza della condizione, sono divenuti operanti in quanto il negozio in esso contenuto è divenuto definitivamente efficace.
In altri termini, ove si sia in presenza della dichiarazione unilaterale del venditore che presta il suo consenso alla cancellazione del riservato dominio, tale atto dovrà essere annotato; e tale annotamento rappresenta un obbligo per il notaio che ha ricevuto tale dichiarazione. Ma la norma, la cui ratio è di natura strettamente pubblicitaria, non impone che debba necessariamente procedersi alla stipula dell'atto unilaterale ai fini della successiva circolazione del bene.
Ciò comporta, dunque, la ricevibilità da parte del Notaio di un atto di successiva rivendita del bene nel caso in cui non si sia provveduto alla cancellazione del patto.
Nel caso di specie, poi, assume notevole rilievo il fatto che il compratore Tizio sia in grado di dimostrare di avere versato l'intero prezzo pattuito attraverso l'esibizione di tutte le ricevute contabili; e che sono decorsi dieci anni (termine di prescrizione ordinario) dalla scadenza del termine previsto nel contratto per il versamento dell'ultima rata di prezzo, senza che dai pubblici registri immobiliari risulti trascritta una domanda giudiziale tendente a fare dichiarare la risoluzione del contratto.
In questo caso, il mancato annotamento della cancellazione non può ritenersi ostativo alla circolazione del bene.