In Italia, l'acquisto della seconda casa è da sempre una scelta strategica, spesso carica di significati non solo economici ma anche familiari, affettivi e identitari. Nel 2025, questa decisione continua a rappresentare un'opportunità di investimento interessante, ma richiede più attenzione, pianificazione e consapevolezza rispetto al passato. I mutamenti del mercato immobiliare, le nuove regole fiscali e le evoluzioni socio-demografiche rendono necessaria un'analisi approfondita per capire se e dove conviene davvero investire in una seconda casa.

Un investimento che unisce patrimonio, reddito e libertà personale

Per molte famiglie italiane, possedere una seconda casa è prima di tutto un gesto di stabilità e lungimiranza: un investimento destinato a diventare parte del patrimonio da lasciare ai figli, o da utilizzare come base per la pensione in una località più tranquilla. È un bene rifugio, tangibile, gestibile anche in autonomia, che si può godere direttamente per alcuni mesi all'anno e mettere a reddito per il resto del tempo.

Questa flessibilità d'uso è uno dei motivi per cui, nonostante i costi fiscali e le attenzioni gestionali richieste, l'acquisto continua ad attrarre sia chi ha una disponibilità finanziaria elevata, sia chi vuole accedere al mattone con un progetto di lungo termine.

Il contesto 2025: prezzi in crescita, offerta limitata, domanda selettiva

Secondo i dati più recenti di Immobiliare.it, il mercato immobiliare residenziale ha registrato nel 2025 un aumento del prezzo medio del +2,7%, con un valore medio nazionale che ha superato i 2.100 €/m². Ma il dato più significativo riguarda il rapporto tra domanda e offerta: mentre l'interesse degli acquirenti è cresciuto di quasi il 18% in un anno, l'offerta è rimasta sostanzialmente stabile. Questo ha generato un'accelerazione delle tempistiche di vendita, oggi intorno ai 5,2 mesi medi, e una riduzione dei margini di trattativa, ormai sotto al 9% in molte zone urbane.

In parallelo, il mercato delle locazioni si mostra ancora più dinamico: i canoni medi sono aumentati del 7,7% su base annua, con punte in città come Milano (oltre 22 €/m²) e Roma (18 €/m²), ma anche nelle aree turistiche di mare e montagna, dove l'affitto breve continua ad attrarre flussi consistenti, soprattutto nel periodo estivo e invernale.

I vantaggi fiscali (e i costi reali) della seconda casa

L'acquisto di una seconda casa comporta costi fiscali ben diversi rispetto alla prima: l'imposta di registro è fissata al 9% (contro il 2% della prima casa), cui si sommano IMU, TARI, eventuali spese condominiali e di manutenzione. Tuttavia, esistono anche strumenti di ottimizzazione: chi opta per un contratto a canone concordato, ad esempio, può beneficiare di una riduzione del 25% sull'IMU, mentre l'adozione della cedolare secca (21% per gli affitti lunghi, 26% per quelli brevi se si possiedono 2-4 immobili) semplifica la tassazione e offre certezze sul fronte fiscale.

Un altro aspetto da non trascurare è il mutuo: nel 2025, con la recente riduzione dei tassi BCE, il mercato creditizio ha riacquistato vivacità. La quota di mutui a tasso fisso ha superato il 97% delle erogazioni, garantendo stabilità di spesa nel tempo. Inoltre, è stata estesa a 2 anni (invece di 12 mesi) la finestra per vendere una casa precedente e usufruire delle agevolazioni prima casa in caso di riacquisto.

La redditività: quanto rende oggi una seconda casa?

Dipende dalla zona e dalla gestione. Se si punta su affitti lunghi in città universitarie o centri metropolitani, si può ottenere un rendimento lordo tra il 4% e il 6%. In località turistiche gestite in modo efficiente con affitti brevi, i rendimenti possono salire all'8% e oltre, soprattutto se si combinano periodi di utilizzo personale e locazione stagionale.

La redditività, però, non è solo una questione di affitto: nel lungo periodo conta anche l'apprezzamento del capitale. In alcune zone - come i quartieri emergenti di Milano, le aree semicentrali di Roma o i borghi toscani e marchigiani - si stanno osservando dinamiche di rivalutazione interessanti, legate a rigenerazione urbana, infrastrutture o attrattività turistica.

Dove investire nel 2025: città, mare, montagna, borghi

Nel 2025, le grandi città restano tra le mete privilegiate: a Milano il valore medio è di 5.500 €/m², con margini interessanti nelle zone periferiche in trasformazione. A Roma, il prezzo medio si attesta attorno ai 3.590 €/m², ma si possono trovare occasioni valide anche sotto i 2.000 €/m² in quartieri in fase di rilancio. Bologna, Torino, Genova e Verona offrono rendimenti medi del 5-6%, con buoni rapporti tra prezzo e affitto.

Per chi cerca un investimento più stagionale, le località balneari (Puglia, Sicilia, Liguria, Calabria) restano in pole position: prezzi contenuti all'acquisto, elevata richiesta nei mesi estivi e possibilità di utilizzo personale. In montagna - dal Trentino alla Valle d'Aosta, dalle Dolomiti al Piemonte - l'affitto breve invernale garantisce buoni flussi e una clientela stabile, italiana e straniera.

Infine, cresce l'attenzione per i borghi e le zone collinari del Centro Italia: Umbria, Marche, Abruzzo e Toscana attraggono acquirenti in cerca di tranquillità, bellezza, sostenibilità e potenziale turistico ancora inespresso.

L'efficienza energetica fa la differenza

L'attenzione all'efficienza energetica non è più una scelta ma una necessità. Nel 2025, gli immobili in classe A o B hanno registrato aumenti di prezzo superiori al 4% annuo, mentre quelli in classe G faticano a mantenere il valore. Inoltre, dal 2030 entreranno in vigore le norme UE sulle "case green", che limiteranno la vendita o la locazione di abitazioni non riqualificate.

Chi investe oggi in una seconda casa, quindi, deve considerare seriamente il livello di isolamento termico, la presenza di impianti a pompa di calore, pannelli solari o fotovoltaici, e - dove possibile - certificazioni ambientali. Un investimento in efficienza si ripaga nel tempo, sia in termini di valore che di appetibilità per gli inquilini.

Una scelta che richiede pianificazione (e un buon consulente)

Nonostante l'attrattività del mercato, la seconda casa resta una scelta che va fatta con attenzione. È consigliabile farsi assistere da un consulente esperto, capace di valutare non solo il prezzo e il canone potenziale, ma anche i costi di gestione, le implicazioni fiscali e la possibilità di valorizzare l'immobile nel tempo.

Spesso, ad esempio, un immobile leggermente più caro ma già ristrutturato o in classe energetica superiore è una scelta più saggia rispetto a una casa "a sconto" ma con lavori da fare, che nel tempo può rivelarsi meno efficiente e meno desiderata dal mercato.

In conclusione

Nel 2025, la seconda casa resta un'opportunità concreta per chi vuole diversificare il proprio patrimonio, generare un reddito integrativo, oppure costruirsi una prospettiva abitativa futura. Il mercato offre ancora margini di guadagno e rivalutazione, a patto di scegliere bene la zona, pianificare con attenzione i costi e valorizzare ogni aspetto dell'immobile - energetico, architettonico e gestionale.

Che si tratti di un appartamento in città, una casa al mare o un rustico in collina, oggi più che mai la parola d'ordine è consapevolezza. Per investire nel mattone servono visione strategica, flessibilità d'uso e, soprattutto, la capacità di immaginare come vivremo - e abiteremo - nei prossimi 10 o 20 anni. La seconda casa, in questo senso, può essere molto più di un investimento: può essere una scelta di vita.